Đau đầu chuyện định giá đất

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, tại các dự án nhà ở, tùy theo hình thức hình thành nguồn đất của dự án, nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với nhà nước cũng khác nhau. Có ý kiến cho rằng, việc “xác định giá đất cụ thể” chưa được quy định rõ, việc “tư vấn xác định giá” đang bị lẫn lộn với “thẩm định giá”.

Quy định chưa cụ thể
 Trong các văn bản có tính pháp luật như nghị định hay thông tư lại không quy định cụ thể về quy trình về việc xác định giá đất cụ thể như: hồ sơ chủ đầu tư phải nộp, việc thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, việc tổ chức hội đồng thẩm định giá đất, thời gian tổ chức việc góp ý báo cáo cho UBND cấp tỉnh…
Hiện nay, một số tỉnh/thành ban hành các quyết định nhằm cụ thể hóa quy trình và thủ tục này nhưng cũng vẫn chỉ là các quy định chung chung, thậm chí không rõ ràng về thời gian để kết thúc từng công việc. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư gần như ngồi chôn chân chờ kết quả giải quyết của các cơ quan nhà nước, không biết hồ sơ của mình đến đâu, sai đâu để gỡ.
“Tư vấn xác định giá đất” hay “thẩm định giá”?
Luật sư Phượng cho biết, theo Điều 20 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất là phải có thẻ thẩm định viên về giá được cấp theo quy định của pháp luật về giá hoặc có chứng chỉ định giá bất động sản được cấp theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hoặc chứng chỉ định giá đất. Riêng chứng chỉ định giá đất đang được hướng dẫn theo Thông tư 61/2015/TT-BTNMT ngày 15/12/2015.
“Rõ ràng, có thể thấy, xét về ngành nghề kinh doanh thì các công ty có ngành nghề thẩm định giá (mã ngành nghề 7490) không phải là tổ chức “tư vấn xác định định giá” (mã ngành nghề 8620), từ đó đang có việc áp dụng ‘chứng thư định giá’ thay cho việc ‘tư vấn xác định giá’. Mặt khác, các cơ quan nhà nước lại đóng vai trò như là bên thẩm định ‘chứng thư định giá’, bên ‘tư vấn xác định giá’”, luật sư Phượng cho biết.
Vị luật sư này còn cho biết, có không ít trường hợp, doanh nghiệp thẩm định và cung cấp “chứng thư thẩm định” nhưng nhiều cơ quan tham mưu (giúp UBND tỉnh) đưa ra nhiều ý kiến, từ đó đề xuất phải làm lại và bổ sung hồ sơ thẩm định, cung cấp “chứng thư định giá” mới. Vì vậy, có thể nói, việc xác định “giá đất cụ thể” dường như không biết bao giờ xong và cũng không biết cách nào, hướng dẫn nào để thực hiện đúng với các ý kiến của tất cả các cơ quan tham mưu của UBND tỉnh.
Nhiều ý kiến cho rằng, cơ quan nhà nước cần quy định rõ về việc “xác định giá đất cụ thể” để đảm bảo thực hiện đúng theo quy định pháp luật, mặt khác việc “tư vấn xác định giá” hoàn toàn không thể là việc “thẩm định giá”. Chính những việc không rõ ràng trên đã, đang và sẽ dẫn đến việc áp dụng chưa phù hợp quy định pháp luật, không đảm bảo quy trình chặt chẽ, phù hợp, mặt khác còn gây khó khăn cho các doanh nghiệp.